вторник, 28 января 2014 г.

Иванов А.В. Жилье с видом на парк или на парковку: есть ли разница?



Автор статьи: доцент ННГАСУ, специалист по устойчивому развитию городов А.В. Иванов
В сферу моих профессиональных интересов входит оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Ни для кого не секрет, что «звездочные» отели в Европе, Японии, Австралии  и США устанавливают заметно отличающуюся цену за номера с видом на море, озеро или парк по сравнению с видом на внутридворовый колодец.
В Автозаводском районе около 6 тысяч квартир расположено в непосредственной близости от Автозаводского парка.  Из них около 2 тысяч были построены в последние 10 лет главным образом в микрорайонах Радиусном и Водном мире. Многие собственники этих квартир приобретали их с учетом близости к парку, с учетом прекрасных видов из окон. Существует ли  зависимость в цене квартир от близости к зеленым зонам и водным объектам? Можно ли выявить вклад зеленых объектов в стоимость недвижимости в нашем городе?

Еще десять лет назад такой связи выявить не удавалось. Основную роль в цене квартир играли иные факторы: качество жилья, близость к историческому центру и транспортная инфраструктура. Стремительный рост стоимости автозаводского жилья с видами на природные объекты говорит о том, что ценности меняются.
Методика оценки вклада экологических факторов в стоимость объектов недвижимости широко применяется в мире. Ее хорошо знают адвокаты и судьи Европейского суда по правам человека. Теперь эту методику можно адаптировать к нашим условиям.
Предварительные результаты говорят о том, что близость к Автозаводскому парку повышает стоимость жилья улучшенной планировки и практически не сказывается на стоимости жилья эконом класса.  Прибавка к стоимости одного квадратного метра составляет до 10%. Кому это интересно кроме риэлторов? Это важно знать жителям тех дд.31, 31/1, 31/3 пр. Молодежного (Микрорайона Радиусного) и жителям ул. Смирнова, в первую очередь д.13, то есть тем, кто может понести существенные потери из-за строительства под их окнами на территории Автозаводского парка развлекательного комплекса с бандитским названием «Корсар». Развлечения в «Корсаре» создадут поток моторизованных посетителей, что приведет к возникновению соответствующих парковок.
Развлекательный комплекс с рестораном, кафе и прочими аттракционами создаст потребность примерно в две сотни парковочных мест, которые будут востребованы в первую очередь возле жилых домов пр. Молодежного, потому что «Корсар» проектируется рядом с ними в западной части парка, а проектируемая на ул. Смирнова для «Корсара» парковка будет удалена от развлекательного комплекса более чем на 500 м, то есть за пределы пешеходной доступности. Если учесть, что большинство автомобилистов не готовы даже к стометровым прогулкам, то автомобили посетителей «Корсара» полностью изменят прилегающий к домам пр. Молодежного ландшафт. Это значительно ухудшит  условия жизни в микрорайоне Радиусном. Стоимость жилья может упасть. Таким образом, жителям будет нанесен моральный и материальный ущерб, который может составить несколько процентов стоимости. Аналогичным станет падение привлекательности квартир в доме 13 по ул. Смирнова, где размещение крупной парковки предусмотрено проектом строительства развлекательного комплекса. Точный ответ можно получить только по факту изменения рыночных цен. Всего это  может оказаться  довольно крупная сумма - до 500 млн. рублей, что соизмеримо со стоимостью самого развлекательного комплекса.
Если учесть что «Корсар» вместе с другими объектами «Корос Аква» составит непрерывную цепь, рассекающую Автозаводский парк на «зеленую» часть  и уже захваченную владельцами кафе и ресторанов, то можно будет вести речь и об ущербе жителям других прилегающих к парку жилых зон. Методика выявления ущерба недвижимости вследствие ухудшения экологических условий будет опубликована в одном из научных журналов.
Сейчас еще сохраняется  некоторая надежда, что удастся найти компромиссное решение и переместить развлекательный комплекс за пределы зеленой зоны Автозаводского парка, но этот «русский авось» вряд ли стоит рассчитывать. Лучше постелить соломки в виде аккуратно собираемой информации. Если жители ходят жить возле парка, а не возле развлекательного центра с бандитским названием, то им пора начинать собирать информацию. К счастью, это не сложно и даже увлекательно. Необходимо фотографировать из окон Радиусного микрорайона ситуацию с парковками, с уничтожением зеленых насаждений в парке и на прилегающей территории. Особое внимание необходимо уделить точной фиксации места, даты и времени снимка. Желательно также задокументировать такие маленькие хитрости, как снятие коры с деревьев для ускорения их гибели, снос деревьев под покровом ночи и прочие фокусы. Если даже «Корсар» будет построен, то судебный иск об ущербе может его обанкротить, В этом случае парк снова вернется жителям, пусть и в подпорченном виде. Гарантированное банкротство наступит, если дело дойдет до Европейского суда в Страсбурге, который не особенно заморачивается вычислением точного ущерба и часто удовлетворяет экологические иски граждан в таком объеме, который делает заведомо невыгодным покушение на экологические права граждан. 

А.В. Иванов, сопредседатель Попечительского совета Автозаводского парка.

Комментариев нет:

Отправить комментарий